Einleitung

Das Mietrecht schützt Mieterinnen und Mieter besonders stark. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist zwar möglich, aber nur unter engen Voraussetzungen. Für Vermieter bedeutet das: Eine Kündigung muss sorgfältig begründet sein. Für Mieter bedeutet es: Eine pauschale oder unklare Begründung muss nicht akzeptiert werden.

Was bedeutet Eigenbedarf überhaupt?

Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, für nahe Angehörige oder für eine zu seinem Haushalt gehörende Person benötigt. Dazu zählen insbesondere

• Kinder, Eltern, Enkel, Großeltern
• Geschwister
• Ehe- und Lebenspartner
• Haushaltsangehörige (z.B. Pflegeperson, ggf. Hausangestellte)

Nicht umfasst sind typischerweise 

• entfernte Verwandte
• Freunde oder Bekannte

Das Urteil des LG Heilbronn vom 30.10.2025 – 3 S 12/25

Das Landgericht Heilbronn hat noch einmal betont: 

Wer Eigenbedarf geltend macht, muss konkret begründen, warum er genau diese Wohnung benötigt. 

Im zu entscheidenden Fall hatte der Vermieter lediglich auf Alter, Trennung und seine Lebenssituation verwiesen, ohne zu erklären, warum diese konkrete Wohnung benötigt wird. Das genügte nicht, die Kündigung war unwirksam. 

Welche Begründung ist notwendig?

Eine wirksame Eigenbedarfskündigung erfordert: 

1. Darstellung des konkreten Bedarfs: 
   
   Wer soll einziehen? 
   Warum genau braucht diese Person diese Wohnung? 
    
2. Darstellung nachvollziehbarer Umstände; typische Beispiele sind
   
   Arbeitsplatznähe
   Gesundheitliche Gründe (z.B. Barrierefreiheit)
   Familienzuwachs
   Trennung/Scheidung und sich daraus ergebende Notwendigkeit, in kleinere Wohnung umzuziehen
   Rückkehr aus dem Ausland
    
3. Bezug zur konkreten Wohnung
   
   Der Vermieter muss darlegen, weshalb gerade diese Wohnung geeignet ist und gebraucht wird. Allgemeine Floskeln reichen nicht. 

Wann ist die Eigenbedarfskündigung unwirksam? 

Unwirksam ist eine Eigenbedarfskündigung insbesondere in folgenden Fällen: 

• Die vorgetragenen Gründe bleiben vage und pauschal.
• Der Vermieter hat für denselben Zweck eine andere bereits freie oder bald frei werdende Wohnung. 
• Die vorgetragenen Gründe sind offensichtlich vorgeschoben.
• Die Kündigung ist formal fehlerhaft (z.B. falsche Frist).

Was Mieter tun sollten

Mieter sollten eine Eigenbedarfskündigung immer genau prüfen und im Zweifel professionellen Rat einholen. Das gilt insbesondere wenn 

• der Vermieter keine nachvollziehbare Begründung liefert
• Widersprüche in der Darstellung erkennbar sind
• andere Wohnungen im Eigentum des Vermieters stehen
• die Lebensumstände nicht plausibel dargestellt sind.

Viele Kündigungen scheitern an formalen oder inhaltlichen Fehlern.

Was Vermieter beachten sollten

Vermieter sollten eine Eigenbedarfskündigung sorgfältig vorbereiten:

• ausführliche und nachvollziehbare Begründung
• klare Darstellung der persönlichen Umstände
• Prüfung alternativer Wohnungen
• exakte Einhaltung der Kündigungsfrist

Fazit

Eigenbedarfskündigungen sind rechtlich möglich, aber nur bei konkreter, nachvollziehbarer und plausibler Begründung. Allgemeine Floskeln reichen nicht aus. Eine rechtliche Prüfung im Einzelfall ist meist sinnvoll, für Mieter wie auch für Vermieter.