Einleitung

Mit Urteil vom 28. Januar 2026 (VIII ZR 228/23) hat der Bundesgerichtshof eine bislang offene Grundsatzfrage des Wohnraummietrechts entschieden: Eine Untervermietung mit Gewinnerzielungsabsicht begründet kein berechtigtes Interesse im Sinne von § 553 Abs. 1 BGB. Damit schafft der BGH Klarheit darüber, wozu die Untervermietung rechtlich dient und wozu nicht.

Ausgangspunkt der Entscheidung

Der Entscheidung lag ein Fall zugrunde, in dem ein langjähriger Mieter seine Wohnung während eines Auslandsaufenthalts vollständig untervermietete. Die verlangte Untermiete lag deutlich über der von ihm selbst geschuldeten Bruttomiete. Eine Erlaubnis der Vermieterin hatte er nicht eingeholt.

Nachdem das Landgericht Berlin die Kündigung des Mietverhältnisses für wirksam erachtet hatte, bestätigte der BGH diese Entscheidung nun in letzter Instanz.

Maßstab: § 553 Abs. 1 BGB

Nach § 553 Abs. 1 BGB kann ein Mieter vom Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verlangen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Überlassung an einen Dritten hat. Nach ständiger Rechtsprechung umfasst ein solches berechtigtes Interesse insbesondere:

• den Wunsch, mit einer weiteren Person zusammenzuleben,
• den Erhalt der Wohnung bei längerer Abwesenheit,
• die Verringerung eigener wohnungsbezogener Aufwendungen.

Der BGH stellt nun ausdrücklich klar: Die Vorschrift ist nicht darauf gerichtet, dem Mieter eine Gewinnerzielung mit der Wohnung zu ermöglichen.

Klare Abgrenzung: Kostenentlastung ja, Gewinn nein

Zentraler Punkt der Entscheidung ist die Differenzierung zwischen zulässiger und unzulässiger Untervermietung:

• Zulässig ist eine Untervermietung, die dazu dient, die eigene Wohnung zu erhalten oder finanzielle Belastungen abzufedern.
• Nicht zulässig ist eine Untervermietung, bei der Einnahmen erzielt werden, die die eigenen wohnungsbezogenen Kosten deutlich übersteigen.

Die Gewinnerzielung als solche ist nach Auffassung des BGH kein berechtigtes Interesse, sondern Ausdruck einer wirtschaftlichen Verwertung von Wohnraum.

Dass der Mieter im entschiedenen Fall auf Möblierung oder Ausstattung verwies, änderte daran nichts. Solche Gesichtspunkte können allenfalls begrenzte Ausgleichsposten rechtfertigen, nicht jedoch einen strukturellen Mehrerlös.

Keine "Abkürzung" über die Mietpreisbremse  

Besonders wichtig für die Praxis: Der BGH stellt klar, dass es für das Vorliegen eines berechtigten Interesses nach § 553 Abs. 1 BGB unerheblich ist, ob die verlangte Untermiete gegen die Mietpreisbremse verstößt oder nicht.

Die Frage lautet allein: Dient die Untervermietung der Sicherung des eigenen Wohnens – oder der Gewinnerzielung?

§ 553 BGB wird damit autonom ausgelegt und nicht über mietpreisrechtliche Vorschriften „aufgeladen“.

Keine Pflicht zur Beteiligung des Vermieters

Der Senat lehnt zugleich die Vorstellung ab, eine gewinnbringende Untervermietung könne dadurch „zulässig gemacht“ werden, dass der Vermieter am Mehrerlös beteiligt wird. Ein Untermietzuschlag nach § 553 Abs. 2 BGB bleibt:

• an die Zumutbarkeit im Einzelfall gebunden,
• Ausnahme, nicht Regel.

§ 553 BGB ist keine Grundlage für eine wirtschaftliche Gewinnverteilung zwischen Mieter und Vermieter.

Verfassungsrechtliche Einordnung

Der BGH ordnet seine Entscheidung ausdrücklich im Lichte von Art. 14 Abs. 1 GG ein. Die Rechtsposition des Mieters reicht nicht so weit, dass sie ein Recht auf gewinnbringende Nutzung fremden Eigentums umfasst.
Einnahmen, die über die Deckung wohnungsbezogener Aufwendungen hinausgehen, lassen sich daraus nicht herleiten. Zugleich berücksichtigt der Senat auch die Interessen von Untermietern, indem er einer strukturellen Überhöhung von Untermieten entgegenwirkt.

Praktische Folgen der Entscheidung

Für Mieter:

• Untervermietung bleibt zulässig, wenn sie der Sicherung des eigenen Wohnens dient
• Einnahmen dürfen die eigenen wohnungsbezogenen Kosten nicht deutlich übersteigen
• Art und Höhe der Untermiete müssen offengelegt und nachvollziehbar begründet werden
• Eine gewinnorientierte Untervermietung kann eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen

Für Vermieter:

• Keine Pflicht, eine gewinnbringende Untervermietung zu genehmigen
• Das berechtigte Interesse ist inhaltlich zu prüfen
• Bei fehlendem berechtigten Interesse kann die Erlaubnis verweigert werden
• Pflichtverletzungen des Mieters können kündigungsrelevant sein

Fazit

Der Bundesgerichtshof zieht eine klare Linie: Untervermietung dient dem Wohnen – nicht der Gewinnerzielung.

§ 553 BGB ist eine soziale Schutzvorschrift zur Sicherung des Lebensmittelpunkts Wohnung, kein Instrument zur wirtschaftlichen Verwertung von Wohnraum.