Einleitung

Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist rechtlich möglich, praktisch aber oft fehleranfällig. Besonders kritisch wird es, wenn der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen nicht zustimmt. Dann entscheiden Fristen, Form und strategisches Vorgehen darüber, ob die Mieterhöhung durchsetzbar bleibt oder vollständig ins Leere läuft. Dieser Beitrag zeigt aus Vermieterperspektive, worauf es in dieser Situation ankommt.

Ausgangspunkt: Mieterhöhung nach § 558 BGB

Vermieter können die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, etwa auf Grundlage eines Mietspiegels. Dabei sind insbesondere zu beachten:

• die Kappungsgrenze (regelmäßig max. 20 % in drei Jahren, teils 15 %),
• eine sachgerechte Begründung (z. B. Mietspiegel),
• sowie die formellen Anforderungen an das Mieterhöhungsverlangen.

Erfüllt das Schreiben diese Voraussetzungen, beginnt ein klar geregeltes gesetzliches Verfahren.

Die Zustimmungsfrist des Mieters

Nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens hat der Mieter Zeit, die Erhöhung zu prüfen. Der Mieter kann bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang zustimmen.

Beispiel:
Zugang des Mieterhöhungsverlangens am 12. Februar → Zustimmungsfrist endet am 30. April.

Bis dahin darf der Mieter weiterhin die alte Miete zahlen, ohne in Verzug zu geraten.

Wenn die Zustimmung ausbleibt

Stimmt der Mieter nicht zu und zahlt weiter die bisherige Miete, ist das kein automatisches Scheitern der Mieterhöhung. Aber: Jetzt ist aktives Handeln erforderlich. Der Vermieter muss dann auf Zustimmung klagen. Eine Zahlungsklage auf die erhöhte Miete ist nicht zulässig, solange keine Zustimmung (oder ein entsprechendes Urteil) vorliegt.

Die Klagefrist: 3 Monate

Hierbei muss unbedingt eine Klagefrist beachtet werden. Die Klage auf Zustimmung zu dem Mieterhöhungsverlangen muss innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist bei Gericht eingegangen sein. Wird diese Frist versäumt

• ist das konkrete Mieterhöhungsverlangen verbraucht und
• die Mieterhöhung für die Vergangenheit nicht mehr durchsetzbar.

Für Vermieter ist das Fristenmanagement in diesen Fällen also erfolgsentscheidend.

Im gerichtlichen Zustimmungsverfahren prüft das Gericht, ob das Mieterhöhungsverlangen materiell rechtmäßig ist. Liegt ein qualifizierter Mietspiegel vor und ist die Einordnung nachvollziehbar, kann das Gericht ohne Sachverständigengutachten entscheiden. Insbesondere wenn nur ein einfacher Mietspiegel vorliegt, kann es passieren, dass ein Gutachten eingeholt werden muss, was häufig nicht unerhebliche Kosten verursacht. 

Wirkung der Zustimmung und eines die Zustimmung ersetzenden Urteils

Wird die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung durch Urteil ersetzt, wirkt diese Entscheidung nicht nur für die Zukunft. Vielmehr gilt die erhöhte Miete rückwirkend ab dem gesetzlich vorgesehenen Zeitpunkt, zu dem sie bei rechtzeitiger Zustimmung geschuldet gewesen wäre, regelmäßig also ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens.

Das bedeutet für Vermieter:
Nach einem erfolgreichen Zustimmungsprozess können die Mietdifferenzen für die zurückliegenden Monate grundsätzlich nachgefordert werden.

Allerdings ist hierbei eine wichtige Differenzierung zu beachten:
Zwar entsteht die Verpflichtung zur Zahlung der erhöhten Miete rückwirkend, fällig werden die rückständigen Erhöhungsbeträge nach der Rechtsprechung jedoch erst mit Rechtskraft des Zustimmungsurteils. Ein rückwirkender Zahlungsverzug des Mieters tritt daher nicht ein.

Konsequenz:

• Die Nachzahlung der erhöhten Miete ist möglich,
• Verzugszinsen oder weitere Verzugsfolgen können jedoch nicht für die Zeit vor Rechtskraft des Urteils verlangt werden.

Fazit

Die Mieterhöhung auf der Grundlage eines Mietspiegels ist kein Selbstläufer. Sie ist ein formalisiertes Verfahren mit ökonomischen Risiken:

• Fristversäumnisse führen zum vollständigen Rechtsverlust,
• gerichtliche Verfahren können kostenintensiv werden,
• eine saubere Vorbereitung entscheidet oft über Erfolg oder Misserfolg.